Як зробити розумний ремонт?

Олександра Хлопенкова не може продати власну квартиру. Кілька років тому вона прибрала перегородку між балконом і кімнатою, а тепер ці зміни має затвердити БТІ. Але там відмовляються узаконювати, вимагають відповідну документацію й погрожують штрафом. А без довідки-характеристики БТІ здійснити операцію купівлі-продажу квартири неможливо.

Експерти зазначають, якщо до початку робіт із перепланування не вдалося отримати необхідні дозвільні документи, то це може бути класифіковано як самовільне ведення будівельних робіт. За словами директора ТОВ "Компанія з управління та житлової експлуатації "Новосервіс" Ірини Карпенко, власника приміщення можуть оштрафувати в розмірі 50% від вартості виконуваних робіт.

Крім того, квартиру з неузаконеними змінами складно продати, а також подарувати, заповісти або закласти для забезпечення кредиту, самостійне перепланування житла може завдати шкоди тримальним конструкціям будинку, що загрожує кримінальною відповідальністю. А за це передбачено покарання від двох років виправних робіт до позбавлення волі до трьох років. Якщо ж через перепланування загинули люди, винного позбавлять волі на термін від двох до п'яти років.

Перепланування й реконструкція - різні речі

Багатьом складно усвідомити, що перепланування квартири - це зовсім не особиста справа кожного. А багато хто й не знає, що існує відмінність між поняттями перепланування та реконструкція квартири.
За словами директора ремонтно-будівельної компанії Prof.ua Івана Руденка, перепланування квартири - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, які проводяться відповідно до проектної документації, зі зміною фізичних параметрів приміщень, демонтажем або перенесенням внутрішніх не тримальних перегородок, облаштуванням прорізів без пошкодження зовнішніх стін та інших тримальних конструкцій житлового будинку.

Водночас реконструкція квартири передбачає більш серйозні зміни. "Якщо йдеться про зміну геометричних розмірів, про заміну окремих елементів, про зміну основних техніко-економічних показників приміщення, якщо через перенесення легких конструкцій площа житла збільшується більш ніж на 5%, а також при збільшенні площі житла більш ніж на 5 %, це вважається реконструкцією приміщення", - зазначає Руденко.

Відповідно до закону

Оптимальний варіант зробити все законно та без зайвих турбот - зробити перепланування на етапі будівництва будинку. У більшості випадків ця послуга надається без додаткових платежів. Якщо ж квартира купується в зданій в експлуатацію новобудові, оформити необхідну дозвільну документацію за окрему плату допоможуть приватні ЖЕКи.

У випадку вторинного ринку процедура правильного оформлення перепланування займає досить багато часу й грошей (див. табличку). Причому перепланування та реконструкція вимагають різної кількості підписів та дозвільної документації.

За словами директора проектної групи "Архиматика" Олександра Попова, у будь-якому випадку спочатку потрібно зробити проект, в якому будуть зазначені всі бажані зміни. Будь-яке перепланування узгоджується з міською владою, Головархітектурою, санепідемстанцією, пожежною службою, районною адміністрацією тощо. Це далеко не повний перелік. На кожний вид робіт є свій чиновник. Наприклад, у Києві прорубування вікна в тримальній стіні вимагає виклику фахівця "Київдержекспертизи".

Сусіди теж беруть активну участь у ремонті. Вони мають написати заяву, що не заперечують проти запланованих змін. До речі, уже після проведення ремонту потрібно знову обійти практично всі інстанції, включаючи сусідів, і взяти довідки, що жодного збитку ремонт не завдав. І лише після цього викликається інспектор із БТІ, який проводить інвентаризацію і видає новий техпаспорт.

[page]

Якщо площа квартири після проведення ремонтних робіт збільшилася більш ніж на 5%, потрібно пройти додаткові кабінети. Так, спочатку на районному рівні чиновники мають узгодити проведення ремонту та підготувати відповідний проект розпорядження для столичної міськдержадміністрації. Потім починається збір вихідних даних, технічних умов, завдань на проектування. Після розробки проекту й проведення його експертизи отримується дозвіл на виконання будівельних робіт. А введення в експлуатацію урочисто здійснюється державною приймальною комісією при КМДА. І вже тільки після цього власник може попросити новий техпаспорт у БТІ.

А ми підемо в обхід

У більшості випадків ремонт квартир роблять без будь-яких дозвільних погоджень. Але якщо, як у випадку з пані Хлопенковою, квартиру потрібно продати, без візиту до чиновників не обійтися. Втім, їй експерти радять відновити знесену перегородку. Це в будь-якому випадку коштуватиме дешевше. Тим, хто не може відновити первісний вигляд квартири, допоможуть ріелтори. Саме вони, як правило, домовляються з ЖЕКами про оформлення перепланування заднім числом.

Якщо ж ріелтор трапився недосвідчений або немає бажання платити йому комісійні, можна звернутися до фахівців, які допомагають оформити всю дозвільну документацію. Знайти їх можна за допомогою рекламної газети або в інтернеті. Послуги таких фахівців коштуватимуть до $2 тис., а терміни оформлення документації займають до місяця.

Не можна й можна

Процес перепланування та реконструкції має обмеження: є ремонтні роботи, які можна проводити при наявності документів, але є й такі, які законодавчо заборонені. Втім, на практиці порушення таких заборон зустрічається досить часто.

Можна:

Збільшувати площу санвузла шляхом об'єднання ванної та туалету, а також приєднання частини коридору;

Розширювати площу житлових кімнат за рахунок коридорів і допоміжних приміщень;

Влаштовувати з кімнати й суміжної з нею кухні кухню-їдальню;
прорубувати отвори в стінах (якщо вони не є тримальними) між різними приміщеннями;

Виносити антресолі, вбудовані шафи й комори для збільшення житлової площі;

Переносити вхід до квартири;

Демонтувати підвіконну частина стіни кімнати для проходу на балкон.

Не можна:

Збільшувати площу санвузлів, ванних кімнат за рахунок житлових приміщень,

Об'єднувати лоджії й балкони з іншими приміщеннями шляхом демонтажу зовнішніх стін (неважливо, що тримальні вони чи ні);

Переносити на лоджії та балкони батареї центрального опалення;

Об'єднувати квартири по вертикалі з повним або частковим демонтажем міжповерхових перекриттів;

У процесі ремонту видаляти звукоізолюючі шари підлоги;

Демонтувати вентиляційні канали та короби;

Рити льохи, прибудовувати приміщення до квартир, розташованих на перших поверхах багатоповерхівок;

Встановлювати кондиціонери й супутникові антени на фасадах будинків, які виходять на вулицю.

Джерело: консалтинг-юридична компанія "Таллур-Проект"

Підписуйся на наш Facebook і будь в курсі всіх найцікавіших та актуальних новин!