Как сделать ремонт с умом?

Александра Хлопенкова не может продать свою квартиру. Несколько лет тому назад она убрала перегородку между балконом и комнатой, а теперь эти изменения должно утвердить БТИ. Но там отказываются узаконивать, требуют соответствующую документацию и грозят штрафом. А без справки-характеристики БТИ совершить сделку по купле-продаже квартиры нельзя.

Эксперты отмечают, что если до начала работ по перепланировке не были получены необходимые разрешительные документы, то это может быть классифицировано как самовольное ведение строительных работ. По словам директора ООО "Компания по управлению и жилой эксплуатации "Новосервис" Ирины Карпенко, на владельца помещения может быть наложен штраф в размере 50% от стоимости производимых работ.

Кроме того, что квартиру с неузаконенными изменениями сложно продать, а также подарить, завещать или заложить для обеспечения кредита, самостоятельная перепланировка жилья может нанести ущерб несущим конструкциям дома, что грозит уголовной ответственностью. А за это предусмотрено наказание от двух лет исправительных работ до лишения свободы до трех лет. Если же из-за перепланировки погибли люди, виновного лишает свободы на срок от двух до пяти лет.

Перепланировка реконструкции рознь

Многим сложно осознать, что перепланировка квартиры - это далеко не личное дело каждого. А многие и не знают, что существует разделение между понятиями перепланировка и реконструкция квартиры.

По словам директора ремонтно-строительной компании Prof.ua Ивана Руденко, перепланировка квартиры - это комплекс ремонтно-строительных работ, которые проводятся в соответствии с проектной документацией, со сменой физических параметров помещений, демонтажем или перенесением внутренних не несущих перегородок, устройством проемов без вмешательства во внешние стены и другие несущие конструкции жилого здания.

В тоже время реконструкция квартиры подразумевает более серьезные изменения. "Если идет речь об изменении геометрических размеров, о замене отдельных элементов, об изменении основных технико-экономических показателей помещения, если из-за переноса легких конструкций площадь жилья увеличивается на более чем на 5%, а также при увеличении площади жилья более чем на 5%, это считается реконструкцией помещения", - заключает Руденко.

Согласно закону

Оптимальный вариант сделать все законно и без лишних хлопот - совершить перепланировку на этапе строительства дома. В большинстве случаев эта услуга предоставляется без дополнительных платежей. Если же квартира покупается в сданной в эксплуатацию новостройке, оформить необходимую разрешительную документацию за отдельную плату помогут частные ЖЭКи.

В случае вторичного рынка процедура правильного оформления перепланировки занимает достаточно много времени и денег (см. табличку). Причем перепланировка и реконструкция требуют различного количества подписей и разрешительной документации.

По словам директора проектной группы "Архиматика" Александра Попова, в любом случае изначально нужно сделать проект, в котором будут отражены все желаемые перемены. Каждая перепланировка согласовывается с городскими властями, Главархитектурой, Санэпидемстанцией, пожарной службой, районной администрацией и т.д. Это далеко не полный перечень. На каждый вид работа есть свой чиновник. Например, в Киеве прорубка окна в несущей стене требует вызова специалиста "Киевгосэкспертизы".

Соседи тоже активно участвуют в ремонте. Они должны написать заявление, что ничего не имеют против планируемых изменений. Кстати, уже после проведения ремонта нужно опять обойти практически все инстанции, включая соседей, и взять справки, что никакого ущерба ремонт не нанес. И только после этого вызывается инспектор из БТИ, который проводит инвентаризацию и выдает новый техпаспорт.

[page]

Если площадь квартиры после проведения ремонтных работ увеличилась более чем на 5%, нужно пройти дополнительные кабинеты. Так, сначала на районном уровне чиновники должны согласовать проведения ремонта и подготовить соответствующий проект распоряжения для столичной горгосадминистрации. Затем начинается сбор исходных данных, технических условий, заданий на проектирование. После разработки проекта и проведения его экспертизы получается разрешение на выполнение строительных работ. А ввод в эксплуатацию торжественно осуществляется государственной приемной комиссией при КГГА. И уж только после этого владелец может попросить новый техпаспорт в БТИ.

А мы пойдем в обход

В большинстве случаев ремонт квартир делают без каких-либо разрешительных согласований. Но если, как в случае с госпожой Хлопенковой, квартиру нужно продать, без похода к чиновникам не обойтись. Впрочем, ей эксперты советуют восстановить снесенную перегородку. Это в любом случае обойдется дешевле. Тем, кто не может восстановить первоначальный вид квартиры, помогут риелторы. Именно они, как правило, договариваются с ЖЭКами об оформлении перепланировки задним числом. Если же риелтор попался неопытный или нет желания платить ему комиссионные, можно обратиться к специалистам, которые помогают оформить всю разрешительную документацию. Найти их можно при помощи рекламной газеты или в интернете. Услуги таких специалистов обойдутся до $2 тыс., а сроки оформления документации занимают до месяца.

Нельзя и можно

Процесс перепланировки и реконструкции имеет ограничения: есть ремонтные работы, которые можно проводить при наличии документов, а есть и такие, которые законодательно запрещены. Впрочем, на практике нарушение таких запретов встречается весьма часто.

Можно:

Увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалета, а также присоединения части коридора;

Расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;

Устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую;
Прорубать проемы в стенах (если они не являются несущими) между различными помещениями;

Вносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади;

Переносить входной проем в квартиру;

Демонтировать подоконную часть стены комнаты для прохода на балкон.

Нельзя:

Увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений,

Объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (неважно, несущие они или нет);

Переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления;

Объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажем междуэтажных перекрытий;

В процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов;
Демонтировать вентиляционные каналы и короба;

Рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажек;

Устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу.

Источник: консалтинг-юридическая компания "Таллур-Проект"

Подписывайся на наш Facebook и будь в курсе всех самых интересных и актуальных новостей!